在2011年收缩拿地步伐之后，专攻二、三线城市的地产企业荣盛发展（002146.SZ），又开始加速“囤地”。
截至10月26日，荣盛发展今年已购置20个地块，拿地面积140.39万平米，规划建筑面积超过350万平米，总购地款约47.72亿元。
10月22日，荣盛发展董事会公告称，准备扩张其2012年度拿地计划。将原计划今年购置规划建筑面积不超过350万平米增加至不超过600万平米，购地资金亦从37.5亿元攀至60亿元。
在净负债率78.6%高企，资金相对紧缺的情势下，荣盛发展何以如此激进拿地？其内部一名不愿具名人士向理财周报记者介绍，荣盛发展拿地资金主要是向大股东借贷而来。而其大股东循环质押所持荣盛发展股权筹集借贷资金。
三季度35亿囤地270万平
进入10月以后，荣盛发展已经在聊城、廊坊等地连续拿下两块地，总面积9万平米，拿地总价款为3.2亿元，延续了其今年下半年以来加速拿地的步伐。
荣盛发展自2007年8月上市之后，开始加速在各地拿地。仅2007年最后4月，荣盛发展即在沧州、廊坊、蚌埠、南京等地购置5个地块，购地款近20亿元。而在2010年，荣盛发展购置规划建筑面积达704.03万平米土地，当年总购地价款达76.9亿元。
2011年，荣盛发展放慢购地步伐，共花费了16.46亿元购置了6个地块。
然而进入2012年后，在地产行业不景气的形势下，荣盛发展却又掀起了购地狂潮。尤其是下半年，其开始连续在沈阳、常州、聊城、徐州和廊坊等地出手，疯狂补充土地项目储备。
今年7月-10月，荣盛发展已购置地块14个，是整个上半年（购6个地块）的两倍多。其中三季度（7-9月）购置12个地块，规划建筑面积270万平方米，拿地金额35.4亿元。
据理财周报记者统计，截至10月26日，荣盛发展今年已拿到了20个地块，拿地面积为140.39万平方米，规划建筑面积超过350万平方米，总购地款额约47.72亿元，是2011年的2.9倍。
其中，前9月规划建筑面积已远超过了2011年全年178万平米的水平，并提前完成今年的土地储备计划。
今年曾击败万科拿到“地王”
荣盛发展董秘办一位工作人员向理财周报记者介绍，如果年底前有合适的项目，荣盛发展依然会坚持大举拿地。
东方证券分析师杨国华认为，荣盛发展下半年如此激进拿地，或与其对未来预期趋于稳定，及去年和今年上半年拿地太少有关。
上述荣盛发展工作人员解释称，之所以今年下半年在各地频繁拿地，一大原因在于此前很长一段时间拿地太少。
2011年，随着调控日渐严苛，荣盛发展明显放慢了拿地脚步。其当年仅拿下6个地块，分别在沈阳、盘锦、廊坊、南京和蚌埠等地。据悉，其全年置地规划建筑面积仅178万平米。
“现在不多储备点，可能以后很难在我们主打的那些城市拿地。”上述荣盛发展工作人员称，荣盛发展一直在关注对手，一旦其他企业把这些城市的用地买完，荣盛发展“想发展也没办法”。
据悉，荣盛发展今年的“地王”正是通过高溢价击败万科而获得的。9月11日，荣盛发展在经过40轮有效报价后，击败万科等拿到此地。这段地块位于常州市高新商务区，面积10.44万平米。其为此溢价21.3%竞得，共花费8.19亿元。
而上述工作人员表示，荣盛发展能在下半年频繁囤地，也与此前各地政府可供竞拍的土地项目过少有关。
大股东循环质押股权为其筹钱
经过三季度的疯狂拿地后，荣盛发展目前拥有储备土地超过2220万平米。而在10月24日，其又宣布提升2012年购地计划，将购地资金从原计划的37.5亿元调升至60亿元。
然而，疯狂囤地的前提是有强大资金做后盾。对于荣盛发展而言，拓展融资渠道无疑与其拿地同等重要。
荣盛发展三季报显示，前三季度实现营收83.94亿元，净利润12.98亿元，分别同比增长37.59%和35.79%，预计2012年业绩增长30%-50%。
荣盛发展业绩增长较快，不过，中银国际证券分析师田世欣认为，荣盛发展净负债率在行业内属平均水平，资金状况依然相对偏紧。
截至2012年9月底，荣盛发展货币资金22.7亿元，较年初减少16%，有息负债攀升15.6%，净负债率78.6%。而同期万科A（000002）净负债率仅47.9%。
荣盛发展内部一名不愿具名的人士向记者透露，公司目前购地资金最主要来源是向大股东委托借款，此外，还有信托和房地产基金等渠道。
据统计，2012年以来荣盛发展先后向前两大股东借款24.1亿元，年利率8.5%—12.5%，年利息近2.31亿元。
其中，通过多家银行向荣盛控股委托借款15.8亿元，分3次借得；一次向荣盛建工委托借款8.3亿元。
10月25日晚间，荣盛发展公告称拟通过北京银行（601169）营业部向大股东荣盛控股委托借款不高于4.5亿元，借款期限12个月，年利率9.3%。
而在一个月之前，荣盛发展已通过兴业银行（601166）廊坊分行向荣盛控股委托借款不超过7.3亿元。上半年其子公司廊坊荣盛亦向荣盛控股委托借款4亿元。
上述不愿具名人士表示，大股东借贷给荣盛发展的资金，则是通过循环不断地质押股权而来。据统计，截至上一次股权质押（5月16日），荣盛控股已将其所持荣盛发展所有股份的99.99%质押给了陕西省国际信托等机构。
“大股东质押股权筹资，借给我们，等我们有资金了，再还钱给大股东解除质押。之后它又马上再质押股权，借钱给我们。”上述不愿具名人士向记者介绍荣盛发展的融资过程。
与此同时，过去两年，荣盛发展及其子公司通过信托渠道所融资金也有近14亿元，借款期限多为18个月以上，年利息总计超过1.65亿元。
其中，荣盛发展沧州子公司于2012年8月向中原信托借款超过2.2亿元，期限两年，年利息超0.27亿元。2011年1月，为投建南京华欧龙湖半岛项目建设，荣盛发展向中粮信托融资5亿元，此信托将于明年1月到期，年利息高达0.52亿元。而荣盛发展在2010年向中投信托所筹6.62亿元资金，则将于今年年底到期，年利息0.86亿元。
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